Nulidade de contrato que constitui bem de família como garantia de dívida da empresa.
É comum a constituição de garantia de alienação fiduciária sobre o imóvel para financiar a compra da tão sonhada casa própria (financiamento habitacional), não é mesmo?
Porém essa modalidade de garantia é utilizada também em diversas outras espécies de contrato, e, em caso de inadimplemento constitui grande risco ao devedor, visto que em caso de não pagamento da dívida, o banco pode, de forma extrajudicial, consolidar a propriedade sobre o bem. Ou seja, o bem passa a ser do Banco.
Neste artigo vamos nos referir aos casos de empresas que, necessitando de crédito para dar seguimento à suas atividades empresariais, se dirigem até o Banco para obter empréstimo e são forçadas a constituir garantia de alienação fiduciária sobre imóvel, a fim de obter a aprovação do crédito e liberação de valores.
Ocorre que algumas empresas não possuem patrimônio para “dar” em garantia, e acabam tendo que recorrer ao patrimônio dos próprios sócios ou terceiros garantidores, que por muitas vezes possuem apenas a casa onde residem com a família.
Os Tribunais Brasileiros e parte da Doutrina tem entendido que, em caso de empréstimos concedidos à empresa, a alienação fiduciária do bem imóvel que serve de residência a um dos garantidores do empréstimo pode ser considerada nula, diante da impenhorabilidade fundada em bem de família.
Isso por que, o art. 1º da Lei nº 8.099/1990 que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família, assim considerado o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, dispõe que o imóvel bem de família é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. Vejamos:
“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”.
Diferente da situação de financiamento imobiliário regulado pela Lei nº 9.514/97, o crédito obtido pela empresa quando utilizado para fomentar suas atividades empresariais ainda que constitua bem imóvel como garantia em alienação fiduciária não pode ser considerado como financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, onde a penhora é possível, nos termos do artigo 3º, II da Lei 8.009/90.
Assim, a operação bancária que reverte crédito em favor da empresa e constitui imóvel bem de família como garantia de alienação fiduciária, possui brechas jurídicas passíveis de questionamento judicial, quiçá de nulidade da garantia constituída sobre o bem, visto que devem ser atendidos os preceitos de proteção ao bem de família como garantia constitucional.
Autora: Luana Breda
Advogada
OAB/RS 90.691
